Stai per fare il grande passo e comprare la tua prima casa? Ottima notizia. Ma prima di firmare, c'è un aspetto spesso sottovalutato che può far svanire le tanto desiderate agevolazioni fiscali. Non si tratta di cavilli burocratici o di errori nei documenti, ma di un elemento molto più concreto: la superficie dell’immobile. Sì, perché se la casa supera certi limiti di metratura – e se alcune aree vengono conteggiate nel modo sbagliato – rischi di vederla classificata come “di lusso” e dire addio ai benefici fiscali. Un recente intervento della Cassazione ha fatto chiarezza su questo punto, con conseguenze importanti per chi sta acquistando.

La Cassazione parla chiaro

Con l’ordinanza n. 2503/2025, la Corte ha stabilito che una casa che supera i 240 mq di superficie utile complessiva non può accedere alle agevolazioni per la prima casa. E attenzione: nel conteggio vanno inclusi anche spazi come piani interrati collegati internamente e destinati a lavanderie, guardaroba e simili. L’interpretazione si rifà al DM 2 agosto 1969, che esclude dal calcolo solo elementi come balconi, terrazze, cantine non collegate, soffitte, scale e posti auto.

Il caso concreto: quando la metratura fa la differenza

Due contribuenti avevano acquistato un immobile a Bergamo beneficiando dell’IVA agevolata al 4%. L’Agenzia delle Entrate ha però annullato l’agevolazione, sostenendo che l’abitazione rientrasse nella categoria “di lusso” per via della metratura e dell’inclusione del piano interrato. Inizialmente i giudici avevano dato loro ragione, ma in appello la decisione è stata ribaltata. La Cassazione ha confermato: "Anche locali funzionali all’abitazione e collegati internamente vanno conteggiati nella superficie utile".

Come si calcola la superficie?

Anche se dal 1° gennaio 2014 la normativa è cambiata e le agevolazioni si negano solo per immobili in categoria catastale A1, A8 e A9, il concetto di superficie utile rimane cruciale per interpretare correttamente la classificazione dell’immobile. La circolare 31E/2014 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che le nuove regole superano quelle del decreto del 1969, ma i principi di fondo restano utili per comprendere i criteri tecnici.

Conclusione

Se stai acquistando la tua prima casa, non fermarti solo alla planimetria: analizza nel dettaglio ogni spazio. Una cantina collegata o un seminterrato possono trasformare la tua abitazione in un immobile “di lusso” senza che tu te ne accorga. E con questo, svanirebbe anche ogni beneficio fiscale. Meglio saperlo prima che dopo.