Come sta andando il segmento residenziale del mercato immobiliare? Per comprenderlo, la cosa migliore da fare è dare un’occhiata alle Statistiche Trimestrali, pubblicate dall’OMI dell’Agenzia delle Entrate.
Tra aprile e giugno 2024, il dato complessivo delle negoziazioni registra un +1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, i tassi di interesse sono in calo e cresce la quota acquisti di abitazioni con ricorso al mutuo. Segno positivo anche per le locazioni con contratto transitorio e agevolato per studenti.
Si registrano 186 mila abitazioni compravendute, 2mila in più rispetto agli stessi mesi dello scorso anno. A incidere sul risultato complessivo del trimestre è l’incremento rilevato nel mese di aprile 2024, quando la variazione positiva era del 7%. La crescita è diffusa in tutte le aree del Paese; in particolare l’aumento è più marcato nelle aree del Nord e nel Centro del Paese, che rappresentano una fetta del 70% delle compravendite complessive nazionali.
Secondo le Statistiche Trimestrali, al Centro e al Nord Est gli scambi crescono dell’1,7%, al Nord Ovest la variazione positiva è pari a 1,1% e al Sud e nelle Isole l’incremento rimane più contenuto, al di sotto dell’1%.
Si scelgono abitazioni di circa 106 mq in media nazionale ed è nel Nord Est che si comprano le abitazioni con metratura più grande, circa 114 mq.
A guidare la crescita sono i mercati dei comuni minori che registrano un incremento dell’1,6%, ed è qui che si acquistano le abitazioni più grandi, in media di 109 mq; nelle grandi città capoluogo di provincia, invece, l’incremento si ferma allo 0,2% e si comprano case più piccole: le abitazioni acquistate nel trimestre sono in media di 98 mq.
Il 41% degli acquisti di abitazioni è avvenuto avvalendosi di un mutuo, dato in aumento rispetto allo scorso trimestre. A ciò ha contributo la riduzione dei tassi di interesse medi iniziali, che nel periodo in esame si attestano al 3,7%, in calo di 28 punti base rispetto al precedente trimestre quando era 3,98%.
Sul totale degli scambi del trimestre, solo il 6,4% riguarda abitazioni di nuova costruzione; le compravendite del “nuovo” diminuiscono del 15% rispetto all’omologo trimestre 2023, quando si registrava una quota dell’8,1%. Le compravendite di abitazioni esistenti, al contrario, aumentano del 2,5%.
Ben il 71% degli acquisti effettuati in questo secondo trimestre del 2024 corrisponde a una prima casa per le famiglie italiane.
Per le locazioni si registrano segni differenti nei diversi segmenti di mercato. Complessivamente le abitazioni locate in Italia tra aprile e giugno 2024 sono oltre 202 mila, in riduzione del 2,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La situazione è diversificata per i vari segmenti di mercato: diminuiscono le locazioni con contratto di lungo periodo, 5,5% in meno rispetto al secondo trimestre del 2023, valore che sfiora il -6% nei comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.); le locazioni con contratto a canone concordato diminuiscono dell’1%, quelle con contratti ordinari transitori, con durata cioè da 1 a 3 anni, crescono dell’1,3%.; le locazioni con canone agevolato per gli studenti registrano l’aumento più significativo, +4,5% per le abitazioni locate per intero e, se si considerano le abitazioni locate in porzione l’aumento raggiunge il 25,7%.
Crescono gli scambi di abitazioni a Roma e diminuiscono a Milano
Le compravendite di abitazioni nelle grandi città mostrano variazioni diversificate, i mercati con performance migliore sono quelli di Genova e Roma, che mostrano incrementi degli scambi superiori al 3%.
In particolare, è Roma che ha il maggior numero di compravendite, quasi 9.500 Ntn, e rappresenta il 33% del mercato delle grandi città, in crescita del 3,4%. Milano, la seconda città italiana per numero di compravendite (oltre 6.000), è in calo del 7,3%. Firenze, con oltre 1.200 Ntn, presenta una contrazione superiore all’8%. Le flessioni sono più contenute, intorno al 2%, a Bologna e Torino.
Roma è la città in cui si fa più ricorso al mutuo, per una quota pari a quasi il 50% delle compravendite delle persone fisiche; quindi, la metà delle abitazioni acquistate dalle famiglie sono state comprate ricorrendo a un mutuo ipotecario; Roma è anche la città con la quota più elevata di acquisti di prime case, l’83% delle compravendite è stata fatta infatti con agevolazione “prima casa”.
Tra le grandi città va invece a Milano il primato in relazione all’acquisto di nuove costruzioni, quasi il 13%.
Segno negativo per i nuovi contratti di locazione a Roma, segno positivo a Milano
Nel secondo trimestre del 2024 i mercati delle locazioni delle abitazioni nelle due principali città italiane presentano situazioni speculari.
A Roma si assiste ad una marcata diminuzione dei nuovi contratti di locazione residenziale, -9,1%; qui il calo riguarda principalmente i contratti ordinari transitori, che subiscono una riduzione quasi del 20%, e i contratti con canone concordato, con una diminuzione prossima al 12%. Per la capitale l’unico segno positivo, tra l’altro di notevole entità (oltre il 26%), riguarda le abitazioni locate in porzioni con contratto agevolato per studenti.
Il mercato delle locazioni di Milano è in crescita, il segno è positivo per tutti i segmenti di mercato, ad eccezione dei nuovi contratti ordinari di lungo periodo, che registrano un calo del 5,6% tendenziale, ampiamente compensato dall’aumento negli altri segmenti.