Comprare la prima casa è uno dei passi più importanti nella vita di una persona. Spesso ci si concentra su mutuo, planimetrie, arredamenti e burocrazia. Ma c'è un aspetto meno noto, eppure fondamentale: non tutte le abitazioni hanno diritto alle agevolazioni fiscali previste per la “prima casa”, soprattutto se rischiano di essere considerate “di lusso”.
Quando una casa è “di lusso”? Attenzione alla metratura
Un recente chiarimento della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2503/2025, ha ribadito un principio fondamentale: se una casa supera i 240 mq di superficie utile complessiva, non ha diritto ai benefici fiscali riservati alla prima casa. Ma cosa si intende per superficie utile?
Nel calcolo vanno inclusi anche locali come seminterrati, lavanderie, cabine armadio e taverne, se sono collegati internamente all’abitazione. Non fanno parte della superficie utile, invece, elementi come:
- balconi e terrazze
- cantine non collegate
- soffitte
- scale
- posti auto
Questa distinzione si basa sul DM 2 agosto 1969, ancora oggi punto di riferimento in molte valutazioni tecniche e giuridiche.
Il caso che ha fatto scuola: niente bonus per l’abitazione troppo ampia
Il principio è stato applicato in un caso concreto a Bergamo, dove due contribuenti avevano acquistato un immobile con IVA agevolata al 4%, beneficiando dello sconto previsto per la prima casa. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha contestato l’agevolazione, sostenendo che l’abitazione superasse i limiti previsti, anche a causa del piano interrato collegato.
Dopo una battaglia legale, la Cassazione ha confermato che quei locali vanno conteggiati nella superficie utile, annullando l’agevolazione e imponendo il pagamento delle imposte ordinarie.
Come si calcola correttamente la superficie utile?
Nonostante le modifiche normative del 2014 (che limitano l’esclusione dalle agevolazioni alle sole categorie catastali A1, A8 e A9), la questione della superficie utile resta centrale, soprattutto in caso di contestazione.
La Circolare 31/E/2014 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il nuovo criterio catastale prevale, ma i principi tecnici del DM 1969 rimangono utili per capire se un’abitazione può essere qualificata come “di lusso”.
Cosa fare prima di comprare casa
Prima di firmare il compromesso o il rogito, è fondamentale:
- Verificare la superficie utile con un tecnico abilitato.
- Chiedere una perizia preventiva se ci sono dubbi sulla classificazione dell’immobile.
- Controllare la categoria catastale: se è A1, A8 o A9, niente bonus prima casa, indipendentemente dalla metratura.
- Fare attenzione ai locali interrati o seminterrati, soprattutto se sono collegati e abitabili.
Conclusione: prevenire è meglio che... rimborsare
Il sogno della prima casa può trasformarsi in un incubo fiscale se non si valutano con attenzione tutti gli aspetti tecnici. Una cantina collegata o un locale lavanderia nel seminterrato possono far “saltare” le agevolazioni, con conseguenze economiche importanti.
Non affidarti solo ai metri quadrati indicati sull’annuncio o sulla planimetria: valuta con attenzione, rivolgiti a un esperto e assicurati di non oltrepassare la soglia che ti farebbe rientrare tra gli immobili di lusso. Meglio una verifica in più oggi, che una cartella esattoriale domani.